I de fall företag hyr lokaler för sin verksamhet, utgår många företagare från att reglerna för lokalhyra i stort är desamma som för hyra av bostad. Så är dock inte fallet. I hyreslagstiftningen finns tydliga skillnader mellan reglerna för hyra av bostad och hyra av lokal för näringsverksamhet. Vi ska inte här gå närmare in på dessa skillnader, utan vi kommer här nedan att närmare redogör för några av de mest väsentliga punkterna i avtal om lokalhyra.
Hyrestid och uppsägningstid.
Ett hyresavtal kan vara muntligt, men skall upprättas skriftligt om någon av parterna begär det. Vi rekommenderar att alltid upprätta avtalet i skriftlig form.
Ett hyreskontrakt kan löpa på bestämd tid med eller utan automatisk förlängning vid utebliven uppsägning. Kontraktet kan också löpa på obestämd tid, det vill säga tills vidare.
I normalfallet, det vill säga när man har kommit överens om en bestämd hyrestid som är längre än nio månader, är uppsägningstiden alltid minst nio månader.
Hyra
Huvudregeln enligt hyreslagen är att hyran för lokaler ska vara till beloppet bestämd. Hyresvärden kan emellertid alltid – oavsett hyrestidens längd – ta ut ersättning för värme, varmvatten, elektrisk ström och vatten och avlopp. I hyreslagens mening utgörs hyran både av det belopp som angetts och av de tillägg parterna kan ha enats om att hyresgästen ska betala därutöver.
Uppsägning av lokalhyresavtal
Uppsägning av hyresavtal skall alltid göras skriftligt och kan antingen avse uppsägning för villkorsändring eller uppsägning för avflyttning. Dessa anledningar gäller var för sig och kan alltså inte kombineras.
Om du som hyresgäst vill säga upp avtalet måste du alltså
- iaktta den uppsägningstid som gäller enligt avtalet
- sända uppsägningen skriftligen till hyresvärden
- i uppsägningen ange skälet för uppsägning.
Väljer du uppsägning för villkorsändring innebär det att du säger upp hyresavtalet till hyrestidens utgång och för förlängning av avtalet begär vissa ändrade villkor. Om hyresvärden accepterar de ändrade villkoren kommer hyresavtalet löpa vidare med de nya villkoren efter den innevarande hyrestidens utgång. Om hyresvärden inte går med på de begärda villkoren ska du hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Om du inte gör det är uppsägningen utan verkan, det gamla avtalet löper alltså vidare som om ingen uppsägning skett.
Om du väljer att säga upp avtalet för avflyttning måste ditt företag lämna lokalen vid den tidpunkt som uppsägningen skett till. En uppsägning för avflyttning är med andra ord definitiv och kan inte återtas på samma sätt som en uppsägning för villkorsändring.
Hyreslagen är formalistisk och dessutom tvingande till stora delar. Gör man fel kan konsekvenserna bli kännbara och kostsamma. Syftet med vår beskrivning ovan är att ge en allmän orientering om några av de mest väsentliga delarna i det regelverk som gäller. Vi rekommenderar starkt att du alltid tar hjälp av någon med god kunskap om hyreslagstiftningen båda när du avser ingå hyresavtal eller när du står inför en uppsägning vare sig den sker på ditt eller hyresvärdens initiativ.